来源:21世纪商业先驱报21金融应用

记者、麦穗和广州报道

编辑马春元

2019年第三季度,住房企业融资环境继续收紧,政府出台了一系列政策,加强对海外债券发行、信托和发展贷款的监管。

由于一些住房企业抓住7月初的时机发行债券融资,7月份的月融资额大幅增加,但随着8月和9月份政策的大力出台,融资规模大幅下降。与此同时,发行的债券数量减少,融资成本较低的住房企业发行的债券比例较大,导致融资成本结构性下降,但总体融资成本仍处于较高水平。2019年第三季度,房地产企业赴港上市热情大幅下降,没有企业向香港证券交易所提交上市申请。

住房企业债务融资下降

据凯里监测数据不完全统计,2019年第三季度95家典型住宅企业融资金额为3187亿元,同比增长11.6%,环比增长0.85%。主要是在7月初,房地产公司抓住时机积极筹集资金。单个月融资金额强劲反弹,达到1646亿元,仅次于1月份。8月和9月,在融资环境收紧的影响下,住房企业融资大幅减弱,月融资规模降至770亿元左右,为全年较低水平。前三季度,住房企业累计融资1094亿元,同比增长1.3%,与去年同期基本持平。

从单个企业来看,50家住房企业的融资规模逐年增加,其中34家住房企业融资增加了50%以上。近一半的住房企业融资规模已经缩小,主要是因为政府在4月份开始收紧融资政策,而企业本身也有去杠杆化的需要。2019年前三季度,共有17家企业筹资200多亿元,与去年持平,主要是领先的住宅企业和2019年快速扩张的企业。

2019年第三季度,住房企业整体融资结构保持了第二季度以来的趋势,内债融资比重仍然最大,为51.9%。第三季度,房地产企业国内债权融资1653亿元,同比下降6.9%,比上季度下降5.6%。这主要是由于自第二季度末以来出台了各种国内融资政策,严格控制信托、发展贷款等方面,采访了一些企业,并对一些机构进行了窗口指导。

相比之下,第二季度外国债权融资继续上升7.2个百分点,至40.5%。外资债权融资1291亿元,同比增长55.1%,环比增长22.7%。一方面,由于5月和6月国际形势不确定,住房企业在海外发行的债券较少。另一方面,住房企业的大量债务在7月到期,导致住房企业在7月初集中发行债券。然而,在7月12日实行外债限制政策后,8月和9月份海外债券发行量急剧下降。然而,总体而言,第三季度外债融资仍保持在较高水平,与去年同期和第二季度相比有较大增长。此外,对国内融资的限制比对海外融资的限制更严格,考虑到这种权衡,海外融资的比例大幅增加。

住房企业股权融资同比增长77.6%

2019年前三季度,住房企业内债融资累计5144亿元,同比下降10.5%,占比47.02%,比2018年下降8.98个百分点,延续了2017年以来的下降趋势。外债融资4706亿元,同比增长32.5%,占比43.02%,同比增长9.61个百分点。住房企业在第一季度和7月集中发行债券是外国融资增加的主要原因。

此外,2019年前三季度,房地产企业股权融资达到378亿元,同比增长77.6%。万科、融创、荣鑫、越秀等多家企业发行新股。此外,德信房地产、殷诚国际和中粮控股的上市也有助于股权融资比例的提高。

从对95家典型住房企业债券融资的监测来看,2019年前三季度住房企业境内外债券融资总额为6215亿元,占2018年总额的85.1%。其中,2180亿元将在国内发行,占2019年境内外债务发行总额的35%。海外债券发行量达到4043亿元,占比65%,比2018年上升16.5个百分点,增幅较大。

2019年前三季度,住房企业债券融资成本为6.88%,同比增长0.67个百分点。其中,国内债券发行平均成本为4.80%,较2018年全年下降0.93个百分点,主要是由于大型住宅企业债券发行的结构性影响。海外发行债券的成本为8.00%,比2018年上升1.17个百分点。自2018年以来,发行海外债券的成本一直居高不下,尤其是在2018年10月至2019年7月期间,当时发行海外债券的成本高于7.50%,而2019年,大多数企业处于偿债高峰期。即使成本上升,企业也会不惜任何代价发行债券。

从单个企业的融资成本来看,55%的住房企业的借款成本低于2018年全年,45%的融资成本高于2018年全年,大多数融资成本较高的企业成本增加相对较大,从而提高了住房企业的整体借款成本。这些住房企业大多是扩张型和中小型住房企业。

金桥集团总裁刘朝晖近日在金宗资本成立大会上表示:目前房地产已经进入白银时代,但这个白银时代仍然可以持续7-8年左右。房地产企业的利润率一般在10%-15%的合理范围内。金总资本未来将重点投资医疗保健、教育和医疗行业的社区建设。不会再有牟取暴利的时代,整体房价将保持稳定,但结构性机遇依然存在。从区域来看,广东、香港、澳门和海湾地区的投资价值最高,未来60%的投资在珠三角。

易居研究所智库中心研究主任严跃进在《21世纪商业先驱报》上告诉记者,在没有住房投机的大背景下,房地产融资仍将吃紧。大型住宅项目实现资金回报的可能性仍需降低。同时,从实际情况来看,在出售项目时,我们需要积极与投资者沟通,防止出现“资本断裂”等市场幻觉。

而在资金紧张的背景下,大型住宅企业也很艰难。此前,中国恒大发布的半年度报告显示,今年上半年营业收入为2269.8亿元,同比下降24.4%。净利润270.6亿元,利率11.9%。

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